전세계약 주의사항｜전세사기 피하려면 계약 전 이것부터 확인하세요
살구이사
전세계약은 적게는 수천만 원, 많게는 수억 원의 보증금이 오가는 중요한 계약입니다.
하지만 집 상태가 괜찮고 부동산을 통해 계약했다고 해서 무조건 안전한 것은 아닙니다.
특히 전세사기는 계약서 한 장만 보고 판단했다가 발생하는 경우가 많습니다. 실제 집주인이 맞는지, 집값보다 전세보증금이 지나치게 높지는 않은지, 이미 근저당이나 다른 권리가 설정돼 있지는 않은지 꼼꼼하게 확인해야 합니다.
국토교통부와 HUG도 전세계약 전 주택 시세, 권리관계, 임대인 정보 등을 확인할 수 있는 안심전세 App을 운영하고 있습니다. 아파트뿐 아니라 빌라·다세대·오피스텔 계약 전에도 활용할 수 있습니다.
📋 전세계약 전 꼭 확인하세요
전세계약은 계약서 작성 전에 실제 소유자, 등기부등본, 주택 시세, 선순위 권리와 전세보증금반환보증 가입 가능 여부를 함께 확인하는 것이 중요합니다.
전세사기는 어떤 방식으로 발생할까?
전세사기의 대표적인 유형은 깡통전세, 무자본 갭투자, 이중계약, 신탁부동산 관련 사기, 대리인 사칭 등입니다.
예를 들어 집값이 2억 원인데 전세보증금이 1억 9천만 원이라면 집값이 조금만 하락하거나 경매로 넘어가는 경우 보증금을 모두 돌려받기 어려워질 수 있습니다.
또 등기부등본상 실제 소유자가 아닌 사람과 계약하거나, 대리인과 계약하면서 위임장과 인감증명서를 제대로 확인하지 않아 피해를 보는 사례도 주의해야 합니다.
따라서 전세계약은 부동산 중개인의 설명만 듣기보다 계약자가 직접 서류와 정보를 확인하는 것이 중요합니다.
가장 먼저 등기부등본을 확인하세요
전세계약 전 반드시 확인해야 하는 서류가 바로 등기사항전부증명서, 흔히 말하는 등기부등본입니다.
갑구에서는 압류, 가압류, 가처분, 소유권 관련 사항 등을 확인하고, 을구에서는 근저당권 등 선순위 권리가 있는지 살펴봐야 합니다.
특히 계약서를 작성하기 전에 한 번 확인했다고 끝내면 안 됩니다.
계약금 지급 직전과 잔금 지급 직전에도 다시 확인하는 것이 안전합니다.
계약 기간 중 집주인이 바뀌거나 새로운 근저당이 설정되는 상황도 발생할 수 있기 때문입니다.
실제 집주인과 계약하는지 확인
등기부등본에 적힌 소유자와 계약 상대방이 동일한지 반드시 확인해야 합니다.
개인 소유 주택이라면 신분증을 통해 본인 여부를 확인하고, 공동소유라면 소유자 전체와의 계약 여부도 살펴볼 필요가 있습니다.
대리인과 계약한다면 더욱 주의해야 합니다.
위임장 확인: 실제 소유자가 대리인에게 계약 권한을 부여했는지 확인합니다.
소유자의 인감증명서 확인: 위임장과 함께 관련 서류를 확인합니다.
실제 소유자에게 직접 연락: 계약 사실과 조건을 직접 확인하는 것이 좋습니다.
계약 조건과 보증금 확인: 소유자가 실제 계약 내용을 알고 있는지 확인합니다.
보증금 지급 대상 확인: 보증금을 누구에게 지급해야 하는지 명확하게 확인합니다.
법인 소유 주택이라면 법인등기부등본과 대표자의 권한도 함께 확인해야 합니다.
깡통전세인지 반드시 확인하세요
전세사기에서 가장 많이 언급되는 위험 중 하나가 바로 깡통전세입니다.
집값에 비해 전세보증금과 선순위 채권의 비율이 지나치게 높다면 나중에 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 커집니다.
따라서 계약 전에는 단순히 주변 부동산에서 알려주는 가격만 믿지 말고 실제 매매시세와 전세시세를 함께 비교해야 합니다.
HUG 안심전세 App에서는 주택 시세와 전세가율, 경매낙찰가율, 전세보증 사고 정보 등을 확인하고 적정 전세보증금 수준과 보증 가입 가능 여부를 살펴볼 수 있습니다.
시세를 확인했는데도 집값이 불확실한 신축 빌라나 다세대주택이라면 더욱 신중하게 접근하는 것이 좋습니다.
⚠️ 전세보증금이 지나치게 높다면 주의하세요
주택 매매가격과 전세보증금, 선순위 채권을 함께 확인해야 경매 등 예상치 못한 상황에서 보증금 회수 가능성을 판단하는 데 도움이 됩니다.
세금 체납 여부도 확인해야 합니다
집주인이 국세나 지방세를 체납한 경우 상황에 따라 임차인의 보증금 회수에 영향을 줄 수 있습니다.
계약 전에는 임대인의 체납 여부 확인 가능 여부를 살펴보고, 필요한 경우 관련 서류를 요청하는 것도 방법입니다.
전세사기 예방을 위한 공식 체크리스트에서도 선순위 권리관계뿐 아니라 임대인의 세금 체납 여부를 확인하도록 안내하고 있습니다.
계약서 특약은 그냥 넘어가지 마세요
전세계약서에는 문제가 발생했을 때를 대비한 특약사항을 넣을 수 있습니다.
계약 상황에 따라 다음과 같은 내용을 검토해볼 수 있습니다.
잔금 지급 및 입주 전까지 새로운 근저당권 등 권리 설정 금지
계약 당시 확인한 권리관계와 다른 문제가 발생할 경우 계약 해제 가능 여부
임대인의 귀책사유로 계약이 불가능할 경우 계약금 반환
전세대출 또는 전세보증금반환보증 가입이 불가능한 경우 계약 해제 여부
다만 특약 문구는 계약 상황과 주택 상태에 따라 달라질 수 있으므로 중요한 계약이라면 전문가에게 계약서 내용을 확인받는 것이 좋습니다.
잔금일에는 전입신고와 확정일자를 챙기세요
무사히 계약했다고 해서 모든 절차가 끝나는 것은 아닙니다.
입주 후에는 전입신고와 확정일자를 챙겨야 합니다.
전입신고는 정부24 또는 주민센터 등을 통해 처리할 수 있으며, 확정일자는 임차인의 보증금 보호와 관련해 중요한 절차입니다.
특히 잔금을 지급하기 전에는 등기부등본을 다시 확인하는 것이 좋습니다.
계약 당시에는 없던 근저당이나 압류가 새롭게 설정돼 있을 수도 있기 때문입니다.
전세계약 전 최종 체크리스트
등기부등본 확인: 소유자와 권리관계를 확인합니다.
선순위 권리 확인: 압류·가압류·근저당 등 설정 여부를 확인합니다.
주택 시세 비교: 실제 매매시세와 전세보증금을 비교합니다.
계약 상대방 확인: 실제 소유자인지 신분증으로 확인합니다.
등기부등본 재확인: 계약금과 잔금 지급 전 다시 확인합니다.
보증 가입 가능 여부: 전세보증금반환보증 가입 조건을 확인합니다.
전입신고·확정일자: 입주 후 필요한 절차를 처리합니다.
전세계약 주의사항 자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 부동산을 통해 계약하면 전세사기는 걱정하지 않아도 되나요?
A. 아닙니다. 공인중개사가 있다고 해서 모든 위험이 자동으로 사라지는 것은 아닙니다. 계약 당사자도 등기부등본, 소유자, 시세, 보증금 수준 등을 직접 확인하는 것이 좋습니다.
Q. 등기부등본은 언제 확인해야 하나요?
A. 계약 전에 확인하는 것은 기본이고, 계약금 지급 직전과 잔금 지급 직전에도 다시 확인하는 것이 안전합니다.
Q. 전세보증보험에 가입하면 무조건 안전한가요?
A. 전세보증금반환보증은 중요한 안전장치가 될 수 있지만 모든 위험을 자동으로 해결하는 것은 아닙니다. 가입 조건과 대상 주택 여부 등을 반드시 확인하고, 계약 전에 보증 가입 가능 여부부터 확인하는 것이 좋습니다.
Q. 대리인과 전세계약을 해도 되나요?
A. 가능합니다. 다만 실제 소유자의 위임 여부를 확인하고, 위임장과 인감증명서 등 관련 서류를 확인하는 것이 중요합니다. 가능하다면 실제 소유자에게 직접 계약 사실과 조건을 확인하는 것이 좋습니다.
전세계약, 계약금 보내기 전에 직접 확인하세요
전세계약에서 가장 위험한 순간은 계약서를 쓰는 순간이 아니라 충분히 확인하지 않은 상태에서 계약금부터 보내는 순간일 수 있습니다.
좋은 집을 찾았다면 서두르기보다 등기부등본, 실제 집주인, 주택 시세, 선순위 권리, 전세보증금반환보증 가입 가능 여부까지 하나씩 확인해 보세요.
큰 금액이 오가는 전세계약일수록 “설마 괜찮겠지”보다 “직접 확인해보자”는 원칙이 중요합니다.
이사를 준비 중이라면 새로운 집을 계약하는 단계부터 이사 일정, 입주청소, 인터넷 설치까지 한 번에 체크해보세요. 이사대학과 함께 복잡한 이사 준비를 더 편리하게 시작할 수 있습니다.
